24-02-2020 r.

Czy rolnik ma prawo żądać wprowadzenia zmian do umowy o dzierżawę gruntów pod farmę fotowoltaiczną i wziąć taką umowę przed podpisaniem do konsultacji prawnej?

Oczywiście. Nie tylko prawo, lecz z punktu widzenia należytej dbałości o własne interesy wręcz „obowiązek”. Należy mieć na uwadze, że tego typu umowy charakteryzuje wieloletni okres obowiązywania, wynoszący zwykle 29 lat. Okres ten w istocie jest dłuższy, albowiem często definitywną umowę dzierżawy poprzedza umowa przedwstępna, której celem jest rezerwacja przez inwestora gruntu pod realizację farmy fotowoltaicznej na czas niezbędny do przygotowania inwestycji pod względem formalnym. Trzeba liczyć się z tym, że zawierając umowę na tak długi okres wykonywać ją będą nasi następcy prawni. Tym bardziej więc zalecanym jest poddanie projektu takiej umowy rzetelnej analizie. Analiza dokonana przez prawnika może pozwolić uniknąć wielu nieporozumień w zakresie brzmienia poszczególnych postanowień umowy, ale przede wszystkim zwiększa nasze szanse na zaciągnięcie zobowiązania na rozsądnych warunkach. Potencjalny inwestor zwracając się do rolnika z propozycją zawarcia tego typu dzierżawy nie ma żadnych podstaw domagania się, aby projekt takiej umowy nie został skonsultowany z prawnikiem, jak również by rolnik nie ustanowił wybranego przez siebie prawnika pełnomocnikiem w negocjacjach nad ostateczną treścią umowy. Skorzystanie z tej ostatniej możliwość z pewnością wzmocni pozycję rolnika w rozmowach, w tym w szczególności winno pozwolić uniknąć nadaniu niekorzystanego brzmienia umowie dzierżawy.

Na jakie zapisy musi być szczególnie wyczulony, które mogą być dla niego niekorzystne?

Trzeba mieć świadomość, że omawiane umowy są przygotowane przez inwestora i pod jego potrzeby. Stąd też brzmienie tych kontraktów jest dość jednostronne, silnie zabezpieczające interesy inwestora, wiążąc zarazem, nierzadko nad wyraz mocno, właściciela nieruchomości. Inwestorzy tłumaczą stosowanie takich postanowień wymaganiami instytucji finansujących takie przedsięwzięcie, przy czym nie należy tracić z pola widzenia potrzeby zapewnienia minimum bezpieczeństwa dla właściciela gruntu. Takie uzasadnienie najczęściej usłyszymy przy omawianiu klauzuli zezwalającej inwestorowi na w zasadzie dowolne przenoszenia praw i obowiązków z umowy na inne podmioty bez zgody właściciela gruntu. Tym bardziej zatem warto zwrócić uwagę na kwestię zabezpieczenia wykonania lub należytego wykonania umowy przez inwestora. Służyć temu mogłyby odpowiednie kary umowne, których jednak próżno szukać w przedkładanych rolnikom projektach umów. Kary umowne są przewidziane w tego typu umowach, ale wyłącznie na korzyść inwestorów. Równocześnie wszystkie te projekty zawierają postanowienia wyłączające ustawowe prawo zastawu na instalacjach wniesionych na gruntach rolnika. Instytucja ta ma umocowanie w art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego i ma na celu zapewnić ochronę właścicielowi na wypadek opóźnienia w zapłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych, takich jak przykładowo zwrot podatku od nieruchomości, z tym że działanie tego przepisu strony umowy mogą wyłączyć. I tak się dzieje przy każdej umowie. W kontekście zabezpieczeń istnieje szereg możliwości zapewniających właścicielowi ochronę na wypadek niezgodnego z umową zachowania inwestora, do których należy kaucja gwarancyjna, weksel, poddanie się dzierżawcy egzekucji w trybie przewidzianym w art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego itp. Przy tej okazji warto poruszyć kwestię wypowiedzenia umowy dzierżawy, która przewiduje szereg klauzul pozwalających inwestorowi na wycofanie się z umowy właściwie w każdej sytuacji, o ile tylko stwierdzi nieopłacalność swojego przedsięwzięcia. Właścicielowi gruntu pozostaje jedynie możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem wyłącznie w sytuacji, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu i to pod warunkiem uprzedniego zawiadomienia go o zamiarze skorzystania z tej klauzuli i udzieleniu dodatkowego terminu na zapłatę. Wymaga podkreślenia, że taką możliwość przewiduje art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, zatem nie należy takich postanowień traktować jako jakiś rodzaj ustępstwa ze strony inwestora.

Dotychczasowe doświadczenie wskazuje również na nieprecyzyjność określenia w umowie przedmiotu dzierżawy, w tym w szczególności powierzchni zajętej pod inwestycję. Inwestorzy zostawiają sobie w tym względzie bardzo szeroko otwartą „furtkę”, z możliwością jednostronnego ostatecznego dookreślenia przedmiotu dzierżawy włącznie. Niekiedy spotykam się z równie nazbyt szerokimi pełnomocnictwami, które inwestor ma otrzymać od właściciela nieruchomości do działania w jego imieniu po zawarciu umowy. Mając na uwadze czas potrzebny do przygotowania inwestycji pod względem formalnym przydatnym byłoby zadbanie o precyzyjne określenie obowiązków inwestora w zakresie uprzedniego powiadomienia o planowanym starcie inwestycji, tak aby móc odpowiednio zaplanować prace na gruncie. Z tym zagadnieniem wiąże się także dookreślenia zasad ustalania i rozliczania poniesionych przez rolnika szkód w związku z rozpoczęciem inwestycji na nieruchomości. Wreszcie przechodząc do kwestii finansowych trzeba odnotować, iż obecnie nie występują już sytuacje, kiedy projekt umowy nie zawierał klauzul dotyczących podatku od nieruchomości, opłat związanych z „odrolnieniem” gruntu, czy też podatku VAT. Nie oznacza to jednak, że w tym zakresie proponowane postanowienia umowne są skonstruowane w sposób w pełni zabezpieczający interesy właścicieli nieruchomości. W tej mierze można bardzo często można spotkać się z klauzulami niedookreślonymi umożliwiającymi niekiedy na zbyt dowolną interpretację inwestorowi. Ponadto bardzo często obowiązki umowne ciążące na inwestorze w tym zakresie nie są zagwarantowane przez jakiekolwiek inne postanowienia umowy, w tym prawo do wypowiedzenia umowy. Kończąc warto zaznaczyć, że proponowane stawki czynszów dzierżawnych za 1 ha gruntu należy traktować jako punkt wyjścia do dalszych negocjacji z inwestorem.

Gdzie może zwrócić się o pomoc prawną w sprawie takiej umowy?

Po pomoc prawną najlepiej zwrócić się do profesjonalnego prawnika, tj. radcy prawnego lub adwokata. Odradzałbym oszczędzać przy tej okazji mając na uwadze długotrwały charakter takich umów dzierżawy, jak również ich szczegółowość oraz prawdopodobieństwo popełnienia błędu. Wymaga zaznaczenia, że członkowie Wielkopolskiej Izby Rolniczej mogą skorzystać z konsultacji w zakresie proponowanych im umów dzierżawy z radcą prawnym Izby w trakcie pełnionych przez niego dyżurów w Biurze Wojewódzkim w Poznaniu.

Radca prawny - Wojciech Lignowski